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Vertriebszentrum in Breslau, Polen: Logistikimmobilien könnten von Trends wie der De-Globalisierung, aber auch den Verschiebungen im Einzelhandel profitieren | © imago images / CTK Photo

Betongold Logistikfonds schießen wie Pilze aus dem Boden

Es drängt sich der Eindruck auf, dass Anleger mit Logistikimmobilien viel Geld verdienen können – mehr als mit anderen Gewerbe-Assets. Welche Unterschiede es gibt und welche Risiken bestehen, erklärt Umut Ertan, Gründer und Gesellschafter der RLI Gruppe.

16.06.2020 - 10:57 Uhr | in Immobilien

Nachdem sich gemischte Immobilienportfolios jahrzehntelang bei den großen Universalinvestmenthäusern in Deutschland großer Beliebtheit erfreuten und 2014 das erste deutsche Investmenthaus für Logistikimmobilien gegründet wurde, schießen derzeit Logistikfonds wie Pilze aus dem Boden. Für zumeist institutionelle, aber auch vermögende private Anleger wird es immer schwieriger, den Überblick zu behalten. Gleichzeitig drängt sich der Eindruck auf, dass mit Logistikimmobilien per se viel Geld – und vor allem mittlerweile mehr als in den anderen Gewerbe- Assetklassen Einzelhandel und Büro – verdient wird.

Welche Unterschiede es gibt und welche Gefahren lauern, erklärt Umut Ertan, Gründer des Investment- und Asset Managers für Logistikimmobilien RLI Investors, der die zwei zwischen 2014 und 2020 für Anleger erfolgreichsten deutschen Logistik-Spezialfonds verantwortet: „In Deutschland wurden in den vergangenen fünf Jahren vermehrt reine Fonds für Erstbezug-Neubauten von Logistikimmobilien mit langen Mietvertragslaufzeiten von bis zu 15 Jahren aufgelegt. Dies führte zu dem Irrglauben, dass sich mit Logistikimmobilien ohne großen Aufwand Geld verdienen lässt. Es reicht jedoch nicht, einen langen Mietvertrag mit einem Dax-Konzern abzuschließen. Dafür ist keine besondere Expertise nötig.“

„Viele Transaktionsmanager kaufen rein nach Google Maps, weil sie sich nicht die Mühe machen, die Objekte anzusehen oder glauben, dass es bei einer rechteckig geschnittenen Immobilie nicht auf Details ankommt“, berichtet Ertan. Seiner Ansicht nach braucht es jedoch in der Logistikbranche eine Expertise von mindestens 15 Jahren, da die Ereignisse aus den Boomjahren vor der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 nicht mit den heutigen Entwicklungen in Abgleich gesetzt werden können.“

Selbst die Erkenntnisse aus der artverwandten Welt der Industrieimmobilien sind nur bedingt in die Logistikimmobilienwelt übertragbar. „Industrieimmobilien, oder Unternehmensimmobilien wie man heute zu sagen pflegt, sind nicht so fungibel in schwierigeren Zeiten“, so  Ertan. „Logistikimmobilien lassen sich zwar in jeder Marktphase einem großen Käuferteil zuführen, aber nur, wenn man gut und laufend mit den Bedürfnissen der Mieter arbeitet. Die Zeiten des reinen Yield Play sind vorbei. Mit diesen rein finanzmathematischen Tricks haben einige versucht, sich einen Ruf als Logistikspezialisten aufzubauen. Das hilft nur, solange keine Um- und Anbaumaßnahmen größeren Umfangs und Nachvermietungen anstehen.“

„Wenn man bei der Konzeption ausschließlich auf externe Planer setzen muss, wird es sehr schnell sehr teuer für Anleger. Noch teurer wird es für Anleger, wenn die Expertise reiner Projektentwickler hinzugezogen wird“, erklärt Umut Ertan. Denn diese geben die Kosten mit einem Aufschlag der
externen Planer an den Investmentfonds weiter. Also den Aufschlag auf den Aufschlag. „Echte Inhouse-Entwicklungskompetenz hat jedoch nicht mal eine Handvoll Logistikinvestoren auf dem deutschen Markt“, so Ertan.

Lange konnten Investmentmanager ihre Unkenntnis der Materie mit langen Laufzeiten von Blue Chips kompensieren. Die Yield Kompression zwischen 2011 und 2020 in der Assetklasse Logistikimmobilien von 6,67 Prozent auf 3,75 Prozent Spitzenrendite hat dazu geführt, dass diese Fonds sogar am Ende noch gut liefen. Ertan: „Dennoch hätte sich deutlich mehr Geld mit dem Geld der Anleger im Zeitraum 2014 bis 2020 verdienen lassen. Das geht aber nur, wenn aktiv an den Immobilien und im Asset Management gearbeitet wird.“

Umut Ertan hat 2014 die RLI Investors GmbH mit Sitz in München gegründet mit dem Ziel, das gesamte Know-how in den Bereichen Fondsmanagement, Investment Management sowie Asset Management unter einem Dach als reiner Logistikspezialist zu bündeln. Mit ihrer diversifizierten Investmentstrategie und einem aktiven Fondsmanagement erzielt RLI Investors bei den letzten zwei Deutschland-Fonds mit einem geringen LTV von 50 Prozent im Durchschnitt 7 Prozent laufende Ausschüttungsrendite zwischen 2015 bis 2020 und gilt damit als erfolgreichster deutscher Logistikinvestor in Bezug auf die Fondsperformance.

Der Anspruch war und ist es bis heute, der Logistikbranche ihrer Bedeutung entsprechend einen Investmentpartner zur Seite zu stellen, der die Bedürfnisse der Logistikdienstleister und deren Kunden sehr gut kennt. Dazu gehört auch das Wissen um kurze Kontraktlaufzeiten, welche Hersteller und Handelsunternehmen seit mehr als einer Dekade mit Logistikdienstleistern vereinbaren. „Vergleichsweise kurze Laufzeiten der Mietverträge von 1 bis 3 Jahren sind bei Logistikkontrakten üblich. Um die Auslastung von bestehenden Immobilien – und wir reden hier von bis zu 7 Mio. Quadratmeter Bestandsflächen, die jährlich in Deutschland neu vermietet werden – muss man die Branchen verstehen und das Asset Management beherrschen“, so Ertan.

„In der jetzigen Zeit gelten Logistikimmobilien mit einer Laufzeit von 5 Jahren bereits als sehr lange vermietet, 3-Jahres-Mietverträge gelten als langfristig und 1-Jahres-Mietverträge sind kurzfristig. Diese Marktlage muss ein aktiver Asset Manager von Logistikimmobilienfonds verstehen und akzeptieren“, erklärt Ertan.

„In Ballungszentren – wie zuletzt auch 2008 und 2009 – werden 1-Jahres-Mietverträge im zweiten Jahr nach dem Peak einer Krise mit einer sehr hohen Wiedervermietungswahrscheinlichkeit von über 70 Prozent verlängert. Das ist auch heute wieder so“, berichtet Ertan.